Offene Immobilienfonds
02.02.2011 Was geschieht bei Auflösungen und sollten Anleger noch investieren?
Die Hiobsbotschaften rund um die offenen Immobilienfons nehmen kein Ende. Was einst einmal als sicheres „Betongold“ angesehen wurde, führt heute bei vielen Anlegern zu schlaflosen Nächten. Der Grund ist, dass aktuell 13 offene Immobilienfonds die Anteile von Anlegern aufgrund fehlender Liquidität vorübergehend nicht mehr zurücknehmen, da infolge der Finanzkrise viele Anleger und speziell Großanleger ihre Anteile zurückgeben wollten. Schlimmer noch, gleich 3 Fonds müssen nun abgewickelt werden. Ein Novum in der deutschen Geschichte. Insgesamt sind nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) aktuell rund 87 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds angelegt.
Abwicklung von offenen Immobilienfonds
Bei den drei offenen Immobilienfonds, die sich für eine Auflösung entschieden haben, handelt es sich um:
• Degi Europa (ISIN: DE000980780)
• KanAm US-Grundinvest Fonds (ISIN: DE0006791817)
• Morgan Stanley P2 Value (ISIN: DE000A0F6G89)
Für die Abwicklung des jeweiligen offenen Immobilienfonds hat das Management drei Jahre Zeit. Alle drei Fonds bringen es zusammen auf ein Immobilienvermögen von etwa 2,5 Milliarden Euro. Der größte Fonds in dieser Gruppe ist dabei der Degi Europa, hier haben mehr als 90 000 Anleger investiert und das Fondsvermögen beträgt rund 1,3 Milliarden Euro. Aufgelegt wurde der Fonds bereits 1972 von der Dresdner Bank Gruppe, die später von der Commerzbank übernommen wurde. 2008 wechselte der Fonds dann an die britische Aberdeen-Gruppe.
Was passiert nun?
Für Anleger stellt sich natürlich die Frage, was geschieht mit meinem angelegten Geld bei einer Abwicklung? Hier kann man aber zumindest etwas Entwarnung geben, denn die Aufsichtsbehörde
BaFin
hat die Fondsgesellschaften zu einer geordneten Abwicklung verpflichtet. Diese bedeutet, dass die Immobilien fortwährend in ihrem Wert taxiert werden und der eventuelle Verkaufspreis nicht zu stark unter diesem Schätzwert liegen darf.
Verlustreiche Notverkäufe der Bestände sind somit nicht möglich. Zum Ablauf der Auszahlungen kann man feststellen, dass beispielsweise Anleger beim Degi Europa in halbjährigen Schritten eine Ausschüttung pro Anteil erhalten sollen. Hierbei werden bestimmte Teilbeträge automatisch ausgezahlt, ohne dass man als Anleger sich darum kümmern muss.
Die Beträge werden direkt an das
Depot
gezahlt, ähnlich wie bei anderen Ausschüttungen. Die erste Zahlung erfolgte am 24. Januar 2011 in einer Höhe von 9,70 EUR pro Anteil. Der KanAm US-Grundinvest Fonds wiederum zahlte eine erste Tranche in Höhe von etwa 250 Millionen US-Dollar im vergangenen Dezember 2010 an die Anleger aus.
Bisher mussten Anleger in diesen Fonds aber bereits herbe Verluste (ohne Einberechnung der Kursabschläge durch eventuell erfolgte Ausschüttungen) hinnehmen, beispielsweise beim Degi Europa liegt das Minus seit der Schließung bei etwa 25 % und beim Morgan Stanley P2 Value haben sie sogar rund 50 Prozent verloren.
Was tun bei ausgesetzter Anteilsrücknahme?
Momentan lassen sich wie zu Beginn erwähnt 13 offene Immobilienfonds ausmachen, die keine Anteilsscheine zurücknehmen, da die Barreserven unter die gesetzliche Grenze von 5 Prozent gesunken sind. Dadurch stecken etwa 24 Milliarden Euro an Anlegergeldern fest. Der Grund für die Aussetzung ist, dass Notverkäufe unter Wert verhindert werden sollen, wenn der Fonds anders nicht mehr zahlen kann. Ein offener Immobilienfonds darf hierbei bis zunächst 3 Monate aber längstens nur 2 Jahre die Rückgabe verweigern. Sobald in dieser Zeitspanne für genügend liquide Mittel gesorgt wurde, wird der Fonds wieder geöffnet.
In der näheren Zukunft, konkret zwischen Februar und November 2011 planen sechs Fonds eine solche Wiedereröffnung. Als Anleger hat man in der Situation der Nichtzurücknahme der Anteile entweder die Möglichkeit auf die Wiedereröffnung bzw. den dann gewährten Rücknahmepreis zu warten oder man verkauft die Anteile zuvor auf so genannten Zweitmärkten. Hierbei muss man allerdings in der Regel hohe Abschläge einkalkulieren.
Neue gesetzliche Regelungen geplant
Auch die Politik hat die Misere im Bereich der offenen Immobilienfonds erkannt und deshalb soll im
April 2011 das neue Anlegerschutzgesetz verabschiedet werden
, das zukünftig die Wiederholung einer fehlenden Liquidität verhindern soll. Hierbei werden vor allem folgende Dinge im Fokus stehen:
• Abschaffung der täglichen Verfügbarkeit der Anlagen
• Einführung von höheren Mindestliquiditätsquoten
• Schaffung einer Mindesthaltedauer (2 Jahre) und einer 12-monatigen Kündigungsfrist
• Möglichkeit für Privatanleger ohne Kündigungsfrist pro Halbjahr 30 000 Euro abzuziehen
• Absenken der erlaubten Verschuldungsquote der Fondsgesellschaften von 50 auf 30 Prozent
Tipps für Neuanleger
Natürlich sind offene Immobilienfonds aufgrund der momentanen Liquiditätsprobleme als Investitionsobjekte nicht gänzlich zu verdammen. Vor allem vor dem beschriebenen Hintergrund der geplanten rechtlichen Novellierungen durch den Gesetzgeber erscheinen die Anlagen wieder positiver. Zudem ist durch die Krise am Markt für offene Immobilienfonds auch jede Menge Dynamik entstanden. Immobilien werden verstärkt verkauft oder neu bewertet und es ergeben sich hierbei immer wieder auch Chancen auf Beteiligungen an lukrativen Immobilien. Als Anleger sollte man vor einer Investmententscheidung aber ein paar Punkte unbedingt beachten, die über die Chancen des jeweiligen Fonds entscheiden:
1. Anteil von neuen und alten Immobilien im Fonds analysieren, je neuer Immobilien sind, desto chancenreicher ist die Anlage in der Regel.
2. Langjährige Mietverträge bei den enthaltenen Immobilien sind positiv zu bewerten, beispielsweise Mietverträge, die eine Dauer von über 5 Jahren besitzen.
3. Anleger sollten auf eine niedrige Leerstandsquote der Immobilien achten.
4. Ein Blick auf die Performance des Fonds in der Vergangenheit klärt zudem schnell auf, wie sich der Fonds in der Krisenzeit geschlagen hat. Hierbei gilt oftmals, dass Fonds mit einem hohen Fondsvermögen stabiler sind, verglichen mit kleineren Fonds.
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